Qiymətləndirmə fəaliyyətində dəyər növləri

Maliyet bir mülki hüquqi əməliyyatın mövzusunun əsas xüsusiyyətlərindən biridir. Onun əlamətləri nədir? Qiymətlər necə təsnif olunur? Biznes və ya realtor biznesində hansı məqsədlə müvafiq göstəricilər və hansı üsullarla hesablanır?

"Dəyər" və "qiymətləndirmə" nədir?

Dəyər növlərini və onun təsnifatının bir ardıcıl əsaslarını öyrənməzdən əvvəl onun nə olduğunu müəyyənləşdirək. Dünya və rus iqtisadçıları arasında bir çox təsəvvür yaratmağa imkan verəcək meyarlar olduqca çoxdur. Ən məşhur olanlar arasında: dəyər mülkiyyət hüquqlarının mübadiləsi və ya obyektin istifadəsi üçün digər mexanizmlər nəzərdə tutulduğunda mülki əlaqələr subyektlərinin qarşılıqlı təsir prosesində bir əməliyyatın şərtləri kimi yaradılan pul məbləğidir. Öz növbəsində, "qiymətləndirmə" konsepsiyası bu məbləğin müəyyənləşdirilməsi mexanizmi ilə bağlıdır.

Qiymətləndirmə aspektləri

Qiymətləndirmə obyektləri fiziki şəxslər və hüquqi şəxslər ilə bağlı əməliyyatlar üçün mülki hüquqla mümkün olan bir şey kimi verilmiş daşınmaz əmlak, xidmət, nəqliyyat, ev əşyaları, intellektual mülkiyyət ola bilər. Mülkiyyət hüquqlarının köçürülməsi üçün əsas olan bir hüquqi münasibətlərdən başqa birinə köçürülən pul dəyərinin təyin edilməsi ilə bağlı prosedur hər iki tərəf tərəfindən tanınan üsullarla həyata keçirilir. Onlar üçüncü şəxslər tərəfindən də təklif oluna bilər, lakin əməliyyatın əsas tərəfləri ilə razılaşdırılmalıdır.

Tərəflərin xahişi ilə və ya qanunun tələblərinə uyğun olaraq, hüquqi münasibətlərin xarakterindən asılı olaraq malların, əmlakın və ya xidmətlərin bu və ya digər dəyərləri müəyyən edilə bilər. Beləliklə, məsələn, daşınmaz əmlakla məşğul olduqda, qiymətləndiricilərin xidmətlərindən istifadə etmək bir çox hallarda sahibliyin qeydiyyatı üçün zəruri olur.

Qiymətləndirmədə istifadə olunan yanaşmalar

Qiymətləndirmə, məsələn, dəyərin təyin edilməsi müxtəlif yanaşmalar çərçivəsində həyata keçirilə bilər. Rus iş praktikasında üç əsas var: gəlirli, müqayisəli və bahalı. Onların mahiyyətini nəzərdən keçirək.

Bir gəlir modeli, qiymətləndirmə obyektinin yeni sahibindən mümkün olan istifadədən gözlənilən gəlirləri hesablamaq üçün əsaslanan metodların istifadəsini nəzərdə tutur - məsələn, lizinq. Müqayisəli model əsas xüsusiyyətlər baxımından çox oxşar olan digər göstəriciləri ilə bəzi obyektlərin əmlak dəyərlərinin növlərini xarakterizə edən rəqəmlərin öyrənilməsini nəzərdə tutur. Məsələn, qiymətləndiricinin bir mənzil üçün müvafiq pul göstəricisini təyin edərkən, adətən, daşınmaz əmlak bazarında mövcud təklifləri öyrənir. Qiymət modeli çərçivəsində obyektin düzgün funksional vəziyyətdə saxlanması baxımından lazım olan xərclər hesablanır. Bir traktor satın aldığı bir adam, söz mövzusu nəqliyyat vasitəsinin qiymətini nəzərə alaraq , özü tərəfindən satın alınan qiymətləndirmə mütəxəssisi avadanlıqların təmiri ilə əlaqədar potensial xərcləri nəzərə almalıdır.

Qiymətləndirmə nəticəsində

Mülkiyyət dəyərləri təhlil edildikdən və müvafiq qiymətləndirmə aparıldıqdan sonra onun nəticəsi əməliyyatın son qiymətini müəyyənləşdirmək üçün təlimat kimi istifadə edilə bilər. Və ya digər məqsədlər üçün - məsələn, sığorta müqaviləsi bağlamaq, kredit vermək, bir hissəni satmaq və s.. Diqqətlə, hansı rus ekspertləri müxtəlif müəssisələrin qiymətləndirilməsində dəyər növlərini müəyyənləşdirin. Həm də müvafiq məlumatların praktikada necə istifadə oluna bilər.

Qiymətlərin təsnifatı

Qiymətləndirmə obyektinin hansı növləri müasir ekspertlər tərəfindən fərqlənir? Buradakı təsnifat üçün bir çox meyar var. Rus iqtisadçıları arasında ən ümumi modellərdən birini düşünün.

Burada, xüsusilə bazar dəyəri var. Bu qiymət rəqabətli seqmentdə satılması nəzərdə tutulursa, obyektin qiymətləndirilməsi zamanı təyin olunan qiymətdir. Yəni, düzgün qiymətin təyin edilməsi üçün zəruri şərtlər - məhsul qiymətləri prinsipləri haqqında ictimai informasiyanın mövcudluğu, qiymətə təsir göstərən əhəmiyyətli xarici (tənzimləyici) amillərin olmaması.

Baxılan modeldə investisiya dəyəri var. Onun göstəriciləri bir obyektə investisiya etmək istəyənlərə məlumat vermək məqsədi ilə müəyyən edilir. Bəzi hallarda investisiya dəyəri bazar dəyərinə uyğun ola bilər. Lakin bu həmişə deyil. Bəzən, investisiya ilə bərabər, obyektin ləğv dəyəri də hesablanır. Onun dəyəri əməliyyatın mövzusunun reallaşdırılmasından mümkün olan gəlirlərin ehtimal ölçüsünü ifadə edir.

Kadastr dəyəri var. Quruluşunun məqsədi obyektin müəyyən bir dövlətə və ya sənaye reyestrinə daxil edilməsidir və sonradan müvafiq məlumatların istifadəsinə aiddir. Bir qayda olaraq, biz bu halda vergilərin hesablanması barədə danışırıq. Daşınmaz əmlak haqqında danışmaq və ya təxminən bərabər olduqda, kadastr dəyəri bazar dəyərindən aşağıdır.

Sığorta dəyəri kimi bir şey də var . Sığorta müqaviləsi üzrə ödənişlərin məbləğinin hesablanması nəzərdə tutulur. Bəzi hallarda, eyni zamanda , obyektin əvəzli dəyəri də hesablanır. Bu, məsələn, sığorta şirkəti ilə müvafiq müqavilə pul kompensasiyasını deyil, zərərin və ya uğursuzluqdan sonra obyektin orijinal funksional vəziyyətinə gətirilməsi deməkdir.

Beləliklə, biz Rusiyanın iqtisadi məktəbində ən çox yayılmış 4 növ dəyərdən, habelə bir çoxları tamamlayaraq araşdırdıq. Əlbəttə ki, bu siyahı tam deyil. Fərqli obyektlərin xarakteristikalarına, seçimi, hüquqi statusu ilə əlaqəli xüsusi bazar qiymətləri, eləcə də investisiya və ya kadastr növü mövcuddur. İndi obyektin mahiyyətini öyrənməyə davam edək, bununla əlaqədar parametr praktik əhəmiyyəti baxımından hesablanır.

Biznesin qiymətləndirilməsi

Əlbəttə ki, dəyərin təyin olunduğu bir çox konkret obyektlər var. Rusiya biznes təcrübəsində ən çox yayılmış biznes və daşınmaz əmlakdır. Birinci halda firmanın aktivlərinin cəmi, idarəetmə prinsipləri və mənfəət yaradan fəaliyyətlər təxmin edilir. Müəssisə dəyərlərinin öyrənilməzdən əvvəl müvafiq qiymətləndirmə mövzusunun qarşılaşdığı hədəfləri müəyyənləşdirmək faydalı olar.

Niyə bir iş üçün xərc parametrlərini müəyyən edirsiniz? Buradaki ilk variant, müəssisənin satışı perspektividir. Firmanın sahibi başqa bir iş etməyi qərara ala bilər, ancaq cari başqa bir sahibinin əlinə köçürməli olduqdan əvvəl. Həmçinin, şirkətin idarəetmə keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması, idarəetmə sistemində mövcud olan çatışmazlıqları müəyyən etmək üçün biznes qiymətləndirmə aparmaq olar. Başqa bir variant isə, kifayət qədər işəgötürən kapital yoxdursa və ya bazarın genişləndirilməsi ilə məşğul olsa, investorların diqqətini cəlb etməkdir, buna görə əlavə vəsait tələb olunur. Biznesin qiymətləndirilməsi kredit verərkən həyata keçirilə bilər - bu, bir qayda olaraq, bank tərəfindən kredit vermək barədə qərar qəbul etmək üçün bir yol göstəricisidir.

Biznesin qiymətləndirilməsi

Müəssisələrin qiymətləndirilməsində hansı növ xərclər iştirak edir? Burada ən çox hansı prinsiplər istifadə olunur? Biznes qiymətləndirilməsinə tətbiq olunan əsas dəyərlər bazar və investisiyadir. Bəzi ekspertlərin fikrincə, müəssisəni satın alma imkanını nəzərə alaraq, tərəfdaşın müvafiq perspektivləri təhlil etmək üçün ikinci istiqamətə yönəldilməsi məsləhətdir. Biznes üçün tipik bir "bazar" qiyməti həmişə müəssisənin inkişaf potensialından birmənalı şəkildə danışmayan bir göstəricidir. Ancaq bunu müəyyənləşdirməkdən danışarkən, doğru rəqəmləri hesablamaq üçün əsas prinsiplər əsas götürülə bilər:

Mövcud göstəriciləri digər bazar iştirakçılarına xarakterizə etməklə müqayisə etmək;

- biznesin rəqabət üstünlüklərini öyrənmək;

- qiymətləndiricilərin subyektiv baxışlarına;

- xarici amillərin təsiri öyrənilməsi.

Bir işin investisiya dəyərini müəyyənləşdirmək məsələsində, eyni prinsiplər tətbiq edilə bilər, lakin bunlara əlavə olaraq bir sıra digərləri də daxil etmək olar:

- bizneslə məşğul olan subyektlərin davranışlarının modelləşdirilməsi (amillərin təsiri);

- gəlirlilik hesablanması (zamanla bazar dəyərinin artması).

Qiymətin xüsusi göstəriciləri biznesdə gözlənilən investisiyaların həcminə və onların ödənilməsi perspektivlərinə əsasən potensial bir alıcı və ya investoru təmin edə bilər. Bir çox hallarda investisiyalar kredit mənşəli ola bilər. Mümkün mənfəətin miqyası yalnız sıfırdan fərqlənməməli, həm də banka maraqların ödənilməsini təmin etməlidir. Bazarın və biznesin investisiya dəyərini əks etdirən göstəricilərin sayılmaması ilə investor tərəfindən qərar qəbul edilməsində əlavə meyarlar ola bilər:

- biznesin iddia edilən sabitliyi (uzun müddət gəlir əldə etmək qabiliyyəti);

- rəqabətqabiliyyətli dövrlərin rəqabətqabiliyyətli müəssisələrlə korrelyasiyası (ehtimal ki, investor digər firmaya sərmayə qoymaq üçün daha sərfəlidir, alıcı isə onu almaq üçün);

- tərəfdaşlar arasında etimad səviyyəsi.

Bu meyarlar çox subyektiv ola bilər. Buna görə, iş praktikasında, biznesin bazar və investisiya dəyəri əhəmiyyətli olsa da, həmişə əsas olanları arasında deyil, parametrlərdir.

Digər mümkün amil biznes üçün biznesin qiymətləndirilməsi və mümkün bir satınalma ilə əlaqəli iş növlərinin xərcidir. Müəssisə sorğusuna real mənfəət daxil olmayan əhəmiyyətli investisiyalar (məsələn, xarici mütəxəssislərə, auditorlara və analitiklərə) daxil olmağı təklif edə bilərsə, o zaman investor və ya potensial biznes alıcı müəyyən firma ilə məşğul olmamağı üstün tutmalıdır.

Əmlakın qiymətləndirilməsi

Əmlak dəyərlərinin hansı növlərinin öyrənilməsi faydalıdır, bunun qiymətləndirilməsi zamanı hansı yanaşmalar tətbiq olunur. Amma əvvəllər - biznes halında olduğu kimi - müvafiq tipli mülki-hüquqi əməliyyatlar iştirakçılarının həyata keçirdiyi məqsədləri müəyyən edəcəyik. Əmlak dəyərinin növlərini, habelə qiymətləndiricinin xidmətlərinə müraciət etmək tələbini nəzərdən keçirməyin zərurisi aşağıdakı əsas hallarda baş verir:

- mənzillərin, ofisin, digər strukturun və binaların alqı-satqısı əməliyyatı;

- firmanın aktivləri qiymətləndirilir;

- vergitutma bazasının həcmi əmlak məsrəfləri baxımından müəyyən edilir.

Əlbəttə, praktikada, qiymətlərin qiymətləndirilməsi üçün daha çox səbəblər var. Məsələn, bəzi hallarda əsas prosedurlara əlavə olaraq təxmin edilən xərclərin növlərini müəyyən etmək lazımdır. Və ya - bir seçim kimi - əmlakı ictimai ehtiyaclara ötürmək üçün qiymətləndirmək.

Əmlakın qiymətləndirilməsi

Üstəlik biz müəssisənin dəyərinin əsas növləri bazar və investisiya olduğunu qeyd etdik. Daşınmaz əmlakla əlaqədar eyni parametrlər araşdırılsın, amma bir qayda olaraq, bir sıra başqa bir sıra var. Yəni - obyektin kadastr və sığorta dəyəri. Bir sıra hallarda, ləğvetmə də müəyyənləşdirilir. Biz yuxarıda qəbul etdiyimiz bazarın və investisiya dəyərinin müəyyənləşdirilməsi xüsusiyyətləri. Daşınmaz əmlakla bağlı vəziyyətdə ümumi prinsiplər və onların forma metodları ümumiyyətlə biznes qiymətləndirmədə istifadə edilənlərə bənzəyir. Yalnız müvafiq bazarın xüsusiyyətlərinə daha çox uyğundurken istifadə olunur: "rəqabət" əvəz "dövlət" (təmir səviyyəsi, bitirmə materialları və sair keyfiyyəti) və "rentabellik" - gözlənilən "qiymətləndirmə" ilə əvəz olunur.

İndi kadastr, sığorta və ləğv dəyərlərinin rəqəmlərinin hesablanması necə aparıldığını öyrənək. Bunların hamısı bir sıra xüsusiyyətlərə sahibdir. Siyahıda sadalanan hər bir dəyər qiymətləndirmə metodları baxımından xüsusiyyətləri ilə xarakterizə olunur. Onları düşünün.

Əmlakın kadastr dəyərindən danışırıqsa, qiymətləndirici müvafiq qanunvericilik mənbələrində əks olunan metodları, Maliyyə Nazirliyinin və mənzil barədə müvafiq məlumatların praktiki istifadəsindən məsul olan digər qurumların tövsiyələrini əsas götürür. Bəzi hallarda, obyektin bazar dəyərini təyin etmək üçün xarakterik olan meyarlar da iştirak edə bilər. Müxtəlif texniki sənədlər öyrənilə bilər .

Vəzifə daşınmaz əmlakın sığorta dəyərini müəyyən etməkdirsə, bu halda, bir qayda olaraq, qiymətləndirici əsasən bazar metodları ilə idarə olunur, lakin alqı-satqı əməliyyatının faktiki məzmununa düzəliş edir. Məsələn, əgər bir şəxs bir mənzili ipoteka alırsa, yalnız sığorta dəyəri sığorta dəyərinə daxil edilə bilər. Bu halda, sığortalılarla müqavilə üzrə məbləğin hesablanması üçün müvafiq əsas mənzildən bazarın qiyməti əsas götürülmüş olandan daha aşağı ola bilər.

İpoteka, bir obyektin ləğv dəyərinin mülki hüquq əməliyyatları subyektləri üçün praktiki əhəmiyyətə malik olduğu bazar seqmentinin nümunəsidir. Məsələn, fərdi və ya təşkilatların kredit şərtlərinə cavab verməməsi halında, bank pledged əmlakın satılması barədə qərar qəbul edə bilər. Kredit əməliyyatının imzalanmasından əvvəl maliyyə qurumu, ehtimal ki, layihənin ləğv komponentinin perspektivlərini təhlil etmək istəməlidir.

Bununla yanaşı, bəzi ekspertlərin banklarla əlaqə qurarkən əmlak əməliyyatları ilə bağlı "ləğv dəyər" termini istifadə etmədiklərini qeyd edin. Faktiki olaraq, ipoteka müqaviləsi şərtilə, mənzildən bankın mülkiyyətə məcburi köçürülməsini nəzərdə tutmur - bu, yalnız kreditin müddəti üçündür. Təmiz formada ləğvetmə dəyəri obyektin sahibi (məsələn, müəssisə) öz əmlakını (məsələn, müəssisənin iflası səbəbindən) sata biləcəyi qiymətin hesablanmasını nəzərdə tutur. Buna görə, sözügedən mülkiyyəti əmlakla əlaqədar olaraq istifadə edin, diqqətli olmalıdır.

Qiymət - dəyər sabitdir?

Bir çox müasir iqtisadçıya inanıram. Əlbəttə ki, bazar iqtisadiyyatı haqqında danışırıq, əgər qiymət və təklifə əsaslanan qiymətlərin azad formalaşması üçün bir mexanizm var. Əmtəə dəyərlərinin nə dərəcədə tədqiq olunmasından asılı olmayaraq, onların hər biri qeyri-daimi dəyərdir, bir tərəfin əməliyyatın tərəfləri vaxtında istifadə edə biləcəyi təxminən bir istinad nöqtəsidir. Əlbəttə ki, müvafiq göstəricilərin dəyişkənliyi minimaldir, məsələn, dövlət sifarişlərinin dominant olduğu bazar seqmentləri. Amma bu, bir istisna deyil. Dəyərli dəyişkən mühitdə hərəkət etmək qabiliyyəti hər hansı bir müasir biznesin ən mühüm rəqabət üstünlüklərindən biridir.